fédération fédérale d’hypothèques

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Что такое Федеральная национальная ипотечная ассоциация | Fannie Mae, Association Nationale Fédérale des Hypothèques, FNMA

Едеральная национальная ипотечная ассоциация - англ. Fannie Mae (Association Nationale Fédérale des Hypothèques, FNMA), спонсируемое правительством предприятие (GSE), который было создано à 1938, чтобы увеличить денежные потоки по ипотеке, создав вторичный рынок ипотеки. Fannie Mae является публично торгуемой акционерной компанией, которая работает в соответствии с уставом конгресса, который направляет усилия Fannie Mae на обеспечение доступности приобретения недвижимости для американцев с низкими, умеренными и средними доходами.

Fannie Mae покупает и гарантирует закладные по ипотеке, которые удовлетворяют ее критериям финансирования. Посредством этого процесса она создает ипотечные ценные бумаги (MBS). Руснок для MBS de Fannie Mae является чрезвычайно большим и ликвидным. Среди ее инвесторов можно выделить пенсионные фонды, страховые компании и иностранные правительства. Чтобы способствовать приобретению недвижимости, Fannie Mae также удерживает большой портфель как собственных обеспеченных ипотекой ценных бумаг, так и учреждений других MBS. Тобы финансировать этот портфель, Fannie Mae выпускает долговые обязательства, известный на рынке как долги агентства.

«Младшим братом» Fannie Mae является Freddie Mac. Plus de 40% de réduction sur le 60% sur le prix de la chambre, le prix de la chambre, les prix et la disponibilité, de l'hébergement et de l'hébergement.

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Fannie Mae (Association Nationale Fédérale des Hypothèques)

О компании Развернуть Свернуть

Federal National Mortgage Association (en anglais seulement) Fannie Mae - одна из крупнейших ипотечных компаний США. Ее часто связывают с другой ипотечной компанией - Freddie Mac. Fannie Mae et Freddie Mac - одни из первых жертв ипотечного кризиса США, который привел к мировому кризису. Обе компании стали владельцами большого количества "токсичных активов", которые неоднократно выкупались при финансовой поддержке правительства США. Акции Fannie Mae торгуются на площадке OTC BB.

Была основана en 1938 году по инициативе Рузвельта для организации вторичного рынка ипотечных займов. Вляется главным виновником первого кризиса в США - ипотечного. Задолго до этого, в эпоху Великой Депрессии, Рузвельт верил, что поступает правильно. Компания была основана для того, чтобы обеспечить коммерческие банки федеральными деньгами для финансирования строительства в попытке поднять уровень жизни населения. Fannie Mae организовала рынок вторичных ипотечных займов, что позволило банкам выпускать обеспеченные бумаги. После начала ее работы в стране должно было стать больше доступного жилья. Первые 30 лет Fannie Mae была безусловным монополистом на рынке.

1950 - компания выкуплена Федеральным залоговым агентством (Agence fédérale de prêt). После M&A-сделки Fannie Mae est une organisation non gouvernementale.

1954 - изменена форма собственности Fannie Mae. Теперь это организация со «смешанным правом собственности». Государство оставалось владельцем привилегированных акций, в тремя как частные инвесторы могли быть держателями обыкновенных акций.

1968 - Fannie Mae становится частной компанией. Это было необходимо правительству, так как подобным образом можно было нивелировать долги, которые отражались на федеральном бюджете. В том же году компания подверглась разделению: под тем же названием продолжило работать одно ипотечное агентство, а второе, государственное, получило название Government National Mortgage Association, сокращенно "Ginnie Mae".

Plus d'informations Fannie Mae est une entreprise de Freddie Mac et les Federal Home Loan Banks. Они конкурировали на рынке ипотечного кредитования. Так, для предоставления наилучших условий семьям со средним и низким уровнем дохода Fannie Mae запустила специальный продукт - 30 летний кредит с фиксированной ставкой и низкими процентными взносами.

В 2003-2004 годах в Соединенных Штатах разразился кризис ипотечного кредитования.

К 2006 году количество заемщиков, которые не смогли расплачиваться по кредитам, достигло пикового уровня. Соответственно, объемы выкупа домов резко увеличились. Ены на жилье упали. Власти страны попытались сохранить авторитет компаний, предоставив агентствам возможность получать государственные займы по льготным ставкам и аннулировав существовавший ранее запрет на выкуп их акций МинФином.

Но это не помогло. Soyez le premier à ajouter une photo 2008 Fannie Mae и акции Freddie Mac Plus d'informations sur 90% sur la base de données de prix. Агентства оказались на пороге банкротства.

7 septembre 2008 - аедеральное агентство по жилищному финансированию берет под контроль деятельность компаний. Это было, практически, самым серьезным вмешательством государства в частные рынки. Генеральные директора организаций ушли в отставку.

Fстория такой компании, как Fannie Mae, в полной мере отражает ход американского кризиса в области ипотечного кредитования. 2007сли в декабре 2007 года капитализация организации достигала 44 миллиардов долларов, то к июлю 2008 года она упала до 11, 5 миллиарда.

Fannie Mae является Дэниел Мадд.

Federal National Mortgage Association

Ипотека. Словарь терминов. EdwART. 2011

Смотреть что такое "Association Nationale Fédérale des Hypothèques" в других словарях:

Federal National Mortgage Association - (FNMA) Une entreprise parrainée par le gouvernement américain. La FNMA est une société privée créée par le gouvernement des États-Unis pour faciliter le financement du logement. Informellement mais largement connu comme Fannie Mae. American Banker Glossary (Fannie Mae) Une propriété publique, ... ... Conditions financières et commerciales

Federal National Mortgage Association - prop. n. Une société à charte fédérale qui achète et revend des hypothèques. [acron.] Syn: FNMA, Fannie Mae. [WordNet 1.5] ... Le dictionnaire international collaboratif de l'anglais

Federal National Mortgage Association - Logo de l'Association Nationale Fédérale des Hypothèques Création 1938 ... Wikipédia en English

Federal National Mortgage Association - Organisé en 1938 pour fournir un marché hypothécaire secondaire pour l'achat et la vente de prêts hypothécaires garantis par l'Administration des anciens combattants et ceux assurés en vertu de la Federal Housing Administration. Le nom abrégé de cette association est Fannie Mae ... Black's law dictionary

Federal National Mortgage Association - Organisé en 1938 pour fournir un marché hypothécaire secondaire pour l'achat et la vente de prêts hypothécaires garantis par l'Administration des anciens combattants et ceux assurés en vertu de la Federal Housing Administration. Le nom abrégé de cette association est Fannie Mae ... Black's law dictionary

Federal National Mortgage Association - FNMA Une société privée financée par le gouvernement et formée aux États-Unis pour négocier des hypothèques, garanties par le Federal Housing Finance Board (voir Federal Home Loan Banks). C'est la plus grande source de financement du logement aux Etats-Unis. FNMA est souvent ... ... Grand dictionnaire des affaires et de la gestion

Federal National Mortgage Association - (FNMA) "FANNIE MAE". A l'origine agence gouvernementale (1938), cet intermédiaire du marché hypothécaire achète aux prêteurs des hypothèques assurées par le fédéral, libérant ainsi des fonds pour que les prêteurs puissent consentir plus de prêts, puis les amène à la revente à ... jargon d'affaires

Federal National Mortgage Association - / ˌfed (ə) rəl ˌnæʃ (ə) nəl mɔ: ɪd əˌsəυsieɪʃ (ə) n / nom une organisation privée américaine qui réglemente les hypothèques et aide à offrir des hypothèques adossées à des fonds fédéraux. Abréviation FNMA. Aussi appelé Fannie Mae ... Dictionnaire bancaire et financier

Plus d'info sur Federal National Mortgage Association

  • Wikis
    • Encyclopédie
      • Changement de la structure de propriété 9-07-08
      • Histoire
        • Facteurs contributifs et alertes précoces
      • Mécanisme d'entreprise
        • La crise hypothécaire à partir de fin 2007
      • Entreprise
        • Prêts conformes
        • Garanties et subventions
          • Pas de garanties réelles
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  • ancien CaliforniarepresentativeAllan O. Hunter a été nommé président et président de Fannie Mae par le président Richard Nixon en 1970?

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le Federal National Mortgage Association (FNMA) (NYSE: FNM), communément appelé Fannie Mae, a été créé en tant que société appartenant à un actionnaire et agréée par le Congrès en 1968 en tant qu'entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), mais fondée en 1938 pendant la Grande Dépression. Le but de la société est d'acheter et de titriser des hypothèques afin de s'assurer que les fonds sont toujours disponibles pour les institutions qui prêtent de l'argent aux acheteurs de maison. [3]

Changement de la structure de propriété 9-07-08

Le 7 septembre 2008, James Lockhart, directeur de l'Agence Fédérale de Financement du Logement (FHFA), a annoncé que Fannie Mae et Freddie Mac étaient placées sous la tutelle de la FHFA. L'action est «l'une des interventions gouvernementales les plus radicales sur les marchés financiers privés depuis des décennies». [4] [5] [6] En 2008, Fannie Mae et la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) possédaient ou garantissaient environ la moitié du marché hypothécaire américain de 12 trillions de dollars. [ 7 ]

Fannie Mae a été créé en 1938 [8] en tant que mécanisme visant à rendre les hypothèques plus accessibles aux familles à faible revenu. Il a été ajouté à la Federal Home Mortgage Association, un organisme gouvernemental à la suite de la Grande Dépression en 1938, dans le cadre du New Deal de Franklin Delano Roosevelt afin de faciliter la liquidité sur le marché hypothécaire. En 1968, le gouvernement a converti Fannie Mae en une société privée détenue par des actionnaires afin de retirer son activité du bilan annuel du budget fédéral. [9] En conséquence, Fannie Mae a cessé d'être le garant des hypothèques émises par le gouvernement, et cette responsabilité a été transférée à la nouvelle Association nationale des hypothèques du gouvernement (Ginnie Mae). En 1970, le gouvernement a créé la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), communément appelée Freddie Mac, afin de concurrencer Fannie Mae et de faciliter ainsi un marché hypothécaire secondaire plus robuste et efficace. Depuis la création des GSE, il y a eu un débat autour de leur rôle sur le marché hypothécaire, de leur relation avec le gouvernement, et de leur pertinence ou non. Ce débat a gagné en pertinence en raison de l'effondrement du marché immobilier américain et de la crise des subprimes qui a débuté en 2007. Malgré ce débat, Fannie Mae, Ginnie Mae et plus tard Freddie Mac ont joué un rôle essentiel dans l'augmentation des taux d'accession à la propriété. les États-Unis parmi les plus élevés du monde. [citation requise]

Facteurs contributifs et alertes précoces

En 1977, l'administration Carter et le Congrès des États-Unis ont adopté et signé la Community Reinvestment Act de 1977, ou CRA, destinée à stimuler les prêts dans les quartiers défavorisés en obligeant les banques de la région à ouvrir de nouvelles succursales dans ces zones. un certain pourcentage de leur portefeuille de prêts de prêts aux petites entreprises et d'hypothèques résidentielles situées dans ces régions. Si ce ratio n'était pas respecté, les banques seraient empêchées d'ouvrir des succursales dans d'autres régions qui n'étaient pas en difficulté.

En 1999, Fannie Mae subit des pressions de l'administration Clinton pour étendre les prêts hypothécaires aux emprunteurs à revenu faible et modéré en augmentant les ratios de leurs portefeuilles de prêts dans les quartiers déshérités du centre-ville de l'ARC de 1977. [10] En effet, les institutions du marché hypothécaire primaire ont pressé Fannie Mae d'alléger les exigences de crédit sur les hypothèques qu'elle était disposée à acheter, leur permettant d'accorder des prêts aux emprunteurs subprime à des taux d'intérêt plus élevés que les prêts conventionnels. Les actionnaires ont également fait pression sur Fannie Mae pour maintenir ses profits records. [ dix ]

En 2000, à la suite d'une réévaluation du marché du logement par HUD, des règles de prêt anti-prédateurs ont été mises en place qui interdisaient d'attribuer des prêts risqués et coûteux à des objectifs de logement abordable. En 2004, ces règles ont été abandonnées et les prêts à risque élevé ont de nouveau été pris en compte dans les objectifs de logement abordable. [11]

L'intention était que l'application par Fannie Mae des normes de souscription qu'ils maintenaient pour les prêts hypothécaires normaux conformes fournirait également des moyens sûrs et stables de prêter aux acheteurs qui n'avaient pas de crédit préférentiel. Comme Daniel Mudd, alors président et PDG de Fannie Mae, a témoigné en 2007, les exigences de souscription de l'agence ont poussé les affaires dans les bras de l'industrie hypothécaire privée qui commercialisait des produits agressifs sans tenir compte des conséquences futures: «Nous établissons également des normes de souscription conservatrices Nous nous efforçons de faire en sorte que les acheteurs aient les moyens de rembourser leurs prêts à long terme.Nous avons cherché à adapter les normes que nous appliquons au marché des subprimes à nos partenaires de l'industrie afin d'étendre nos services aux familles mal desservies.

«Malheureusement, les prêts sécurisés de qualité Fannie Mae sur le marché des subprimes ne sont pas devenus la norme, et le marché des prêts s'est éloigné de nous, offrant aux emprunteurs une gamme de prêts comprenant des taux d'intérêt, des intérêts négatifs, des amortissements négatifs et des options de paiement. Au début de 2005, nous avons commencé à sonder nos inquiétudes au sujet de ces prêts «à risques pondérés», par exemple, Tom Lund, le chef de notre secteur des prêts hypothécaires unifamiliaux, a déclaré publiquement: En ce moment, nous ne nous sentons pas à l'aise lorsque nous examinons ce marché: davantage d'acheteurs sont placés dans des programmes qui comportent plus de risques. Ces produits sont destinés à des acheteurs plus sophistiqués. Est-il logique que les emprunteurs prennent des risques dont ils ne sont peut-être pas conscients? Allons-nous les mettre en échec? En conséquence, nous avons abandonné des parts de marché significatives à nos concurrents. "[12]

En 1999, Le New York Times Fannie Mae prend beaucoup plus de risques, ce qui ne devrait pas poser de difficultés pendant la période économique, mais la société subventionnée par le gouvernement pourrait connaître des difficultés en période de ralentissement économique, ce qui a incité un gouvernement à prendre des mesures de sauvetage. similaire à celle de l'industrie de l'épargne et des prêts dans les années 1980. " [13] Alex Berenson de Le New York Times rapporté en 2003 que le risque de Fannie Mae est beaucoup plus grand que ce qui est généralement tenu. [14] Nassim Taleb a écrit en Le cygne noir: "L'institution parrainée par le gouvernement Fannie Mae, quand je regarde ses risques, semble être assise sur un baril de dynamite, vulnérable au moindre hoquet, mais ne vous inquiétez pas: leur personnel nombreux estime que ces événements sont improbables" " . [15]

En 2002, le président George W. Bush a signé la Loi sur le crédit d'impôt pour le logement abordable pour les familles monoparentales. Baptisé «Renouvellement du rêve», le programme accordera près de 2,4 milliards de dollars de crédits d'impôt au cours des cinq prochaines années aux investisseurs et aux constructeurs qui développent des logements unifamiliaux abordables dans les zones défavorisées.

Le 10 septembre 2003, l'administration Bush a recommandé la révision réglementaire la plus importante dans le secteur du financement du logement depuis la crise de l'épargne et des prêts. Selon le plan, une nouvelle agence serait créée au sein du département du Trésor pour assurer la supervision de Fannie Mae. La nouvelle agence aurait l'autorité, qui appartient maintenant au Congrès, de fixer des exigences de réserves de capital pour l'entreprise et de déterminer si la société gère adéquatement les risques de ses portefeuilles. Le New York Times rapporté que le plan est une reconnaissance par l'administration que la surveillance de Fannie Mae et Freddie Mac est brisée. Le Times a également fait état d'une opposition démocratique au plan de Bush: "Ces deux entités - Fannie Mae et Freddie Mac - ne sont confrontées à aucune crise financière", a déclaré le représentant Barney Frank du Massachusetts, démocrate au Financial Services Committee. "Plus les gens exagèrent ces problèmes, plus il y a de pression sur ces entreprises, moins nous verrons en termes de logements abordables." [16]

Le 16 décembre 2003, le président George W. Bush a signé l'American Dream Downpayment Act, un nouveau programme qui prévoit des subventions pour aider les acheteurs de maisons avec des acomptes et des frais de clôture. La loi autorise 200 millions de dollars par année pour le programme pour les exercices 2004-2007.

Le président Bush a également triplé le financement d'organisations telles qu'Habitat pour l'humanité, qui aident les familles à devenir elles-mêmes propriétaires grâce à l'équité et au bénévolat dans leurs communautés. En hausse substantielle, d'au moins 440 milliards de dollars, l'engagement financier pris par les entreprises parrainées par le gouvernement intervenant sur le marché hypothécaire secondaire visait spécifiquement le marché minoritaire.

Le 26 janvier 2005, le Loi de 2005 sur la réforme de la réglementation des entreprises de logement (S.190) a été introduit au Sénat par le sénateur Chuck Hagel. [17] La ​​législation sénatoriale visait à réformer la structure réglementaire existante de la GSE à la lumière des récents problèmes comptables et des actions de gestion douteuses qui ont conduit à des retraits considérables des revenus par les GSE. Après avoir été signalé favorablement par le Comité sénatorial des banques, du logement et des affaires urbaines en juillet 2005, le projet de loi n'a jamais été examiné par le Sénat au complet. [18] La décision du sénateur John McCain de devenir un coparrainant de la S.190 presque un an plus tard en 2006 était la dernière mesure prise concernant le projet de loi du sénateur Hagel en dépit des développements depuis la liquidation du comité sénatorial. Le sénateur McCain a souligné que l'autorité de régulation de Fannie Mae a rapporté que les bénéfices étaient des «illusions délibérément et systématiquement créées par la haute direction de l'entreprise» dans sa déclaration au sol pour soutenir la S.190. [19] [20]

Dans le même temps, la Chambre a également introduit une législation similaire, la Loi fédérale de réforme du financement du logement de 2005 (H.R. 1461), au printemps 2005. Le Comité des services financiers de la Chambre avait élaboré des changements et produit un rapport de comité d'ici juillet 2005 à la législation. Il a été adopté par la Chambre en octobre malgré la déclaration de politique du président Bush opposée à la version de la Chambre. [21] La législation a rencontré l'opposition des démocrates et des républicains et ce point et le Sénat n'a jamais repris la version adoptée par la Chambre pour examen après cela. [22]

Fannie Mae achète des prêts auprès de vendeurs hypothécaires agréés, soit en espèces, soit en échange d'un titre adossé à des créances hypothécaires qui comprend ces prêts et qui, moyennant des frais, porte la garantie de Fannie Mae de paiement en temps opportun des intérêts et du capital. Le vendeur de l'hypothèque peut détenir ce titre ou le vendre. Fannie Mae peut également titriser les prêts hypothécaires de son propre portefeuille de prêts et vendre le titre adossé à des créances hypothécaires aux investisseurs du marché hypothécaire secondaire, toujours avec la garantie que les paiements du principal et des intérêts seront communiqués en temps opportun à l'investisseur. En achetant les hypothèques, Fannie Mae et Freddie Mac fournissent aux banques et autres institutions financières de l'argent frais pour faire de nouveaux prêts. Cela donne flexibilité et liquidité aux marchés du logement et du crédit aux États-Unis. [23]

Pour que Fannie Mae fournisse sa garantie aux titres adossés à des hypothèques qu'elle émet, elle fixe les lignes directrices des prêts qu'elle acceptera d'acheter, appelés prêts "conformes". Les hypothèques qui ne respectent pas les lignes directrices sont dites «non conformes»; En général, le marché secondaire des prêts non conformes traite des prêts hypothécaires plus importants (appelés «jumbo») que l'hypothèque maximale que Fannie Mae et Freddie Mac achèteront. Au début de 2008, la décision a été prise de permettre aux titres adossés à des créances hypothécaires admissibles (à déterminer) d'être admissibles jusqu'à 10% d'hypothèques «jumbo». [citation requise]

La crise hypothécaire à partir de fin 2007

Suite à leur mission d'atteindre les objectifs du logement (HUD), les GSE comme Fannie Mae, Freddie Mac et les Federal Home Loan Banks (FHLBanks) se sont efforcés d'améliorer la propriété des familles à faible et moyen revenu. et, généralement, par des méthodes spéciales et abordables telles que «la possibilité d'obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans assorti d'un faible acompte et la disponibilité continue de crédits hypothécaires dans un large éventail de conditions économiques». (HUD 2002 Annual Housing Activities Report) Puis en 2007, la crise des subprimes a commencé. Un nombre croissant d'emprunteurs, souvent avec un mauvais crédit qui n'ont pas été en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire - en particulier avec des hypothèques à taux variable (ARM), ont provoqué une augmentation abrupte des saisies immobilières. En conséquence, les prix des maisons ont baissé en raison de l'augmentation des saisies dans le stock déjà important de maisons et des normes de prêt plus strictes qui ont rendu de plus en plus difficile pour les emprunteurs d'obtenir des hypothèques. Cette dépréciation des prix des maisons a conduit à des pertes croissantes pour les GSE, qui soutiennent la majorité des hypothèques américaines. En juillet 2008, le gouvernement a tenté de calmer les craintes du marché en réitérant son point de vue selon lequel «Fannie Mae et Freddie Mac jouent un rôle central dans le système de financement du logement aux États-Unis». Le Département du Trésor et la Réserve fédérale ont pris des mesures pour renforcer la confiance des entreprises, notamment en accordant aux deux sociétés l'accès aux prêts à faible taux d'intérêt (à des taux similaires à ceux des banques commerciales) et en supprimant l'obligation du Trésor de racheter les actions. . Malgré ces efforts, en août 2008, les parts de Fannie Mae et Freddie Mac avaient chuté de plus de 90% par rapport à leur niveau d'un an auparavant.

Une partie du revenu de Fannie Mae est générée par l'écart de taux d'intérêt positif entre le taux payé pour financer l'achat de placements hypothécaires et le rendement qu'elle rapporte sur ces placements hypothécaires conservés. En août 2008, Fannie Mae détenait plus de 700 milliards de dollars de prêts hypothécaires. sur les prêts hypothécaires unifamiliaux détenus dans son portefeuille conservé. Les investisseurs, ou les acheteurs de MBS Fannie Mae, sont disposés à laisser Fannie Mae conserver ces frais en échange de l'acceptation du risque de crédit; c'est-à-dire, la garantie de Fannie Mae que le principal programmé et l'intérêt sur le prêt sous-jacent seront payés même si l'emprunteur est en défaut.

Fannie Mae et Freddie Mac ont une limite sur le prêt maximum garanti. C'est ce qu'on appelle la «limite de prêt conforme». La limite de prêt conforme pour Fannie Mae (avec Freddie Mac) est fixée par le Bureau fédéral de supervision de l'entreprise de logement (OFHEO), l'organisme de réglementation des deux GSE. OFHEO établit annuellement la limite de la taille d'un prêt conforme en fonction des variations d'octobre à octobre du prix moyen des maisons, au-dessus duquel une hypothèque est considérée comme un prêt jumbo non conforme. Les GSE n'achètent que des prêts conformes, pour réintégrer le marché secondaire, réduisant la demande de prêts non conformes. En vertu de la loi de l'offre et de la demande, il est donc plus difficile pour les prêteurs de vendre les prêts, ce qui coûterait plus cher aux consommateurs (typiquement 1/4 à 1/2%). La limite de prêt conforme est de 50 pourcentage plus élevé en Alaska et à Hawaï. Toutefois, en 2008, la demande d'obligations non garanties par les sociétés étant quasi inexistante, les prêts non conformes sont de près de 1% à 1,5% plus élevés que les prêts conformes.

La spéculation que le gouvernement américain renflouerait un Fannie Mae insolvable est une hypothèse qui n'avait jamais été testée jusqu'à récemment, lorsque la crise des subprimes a frappé les États-Unis.

Le 11 juillet 2008, le New York Times a rapporté que les autorités américaines envisageaient un plan pour le gouvernement américain de prendre le contrôle de Fannie Mae et / ou de Freddie Mac si leur situation financière s'aggravait en raison de la crise du logement aux États-Unis. [7] Les représentants du gouvernement ont également déclaré que le gouvernement avait également envisagé d'exiger une garantie gouvernementale explicite par le biais d'une loi de 5 000 milliards de dollars sur la dette détenue ou garantie par les deux sociétés.

Les actions des sociétés américaines de financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac ont plongé le vendredi 11 juillet 2008 et les spéculations du marché ont monté que le gouvernement était prêt à les prendre en charge pour résoudre leurs problèmes de financement.

Les actions ont continué de s'effondrer [24] alors que les investisseurs ne savaient plus si le capital détenu par la FNMA était suffisant. Le secrétaire américain au Trésor, Henry M. Paulson, ainsi que la Maison Blanche se sont mis à l'antenne pour défendre la solidité financière de Fannie Mae.

Fannie Mae et plus petit Freddie Mac possèdent ou garantissent près de la moitié de tous les prêts immobiliers aux États-Unis. Ils font face à des pertes potentielles de plusieurs milliards de dollars et pourraient avoir besoin de lever de nouveaux capitaux, potentiellement importants, en raison du ralentissement actuel du marché du logement aux États-Unis.

Les marchés supposent que le contribuable assumera, si nécessaire, le fardeau de toutes ses hypothèques parce qu'elles soutiennent le marché hypothécaire américain dans son ensemble. S'ils devaient s'effondrer, les hypothèques seraient plus difficiles à obtenir et beaucoup plus coûteuses. Le secrétaire américain au Trésor, Henry Paulson, a déclaré que l'objectif principal du gouvernement est de soutenir Fannie Mae et Freddie Mac dans leur forme actuelle. [25]

Fannie Mae ne reçoit aucun financement gouvernemental direct ou de soutien; Les titres Fannie Mae ne comportent aucune garantie du gouvernement d'être remboursé. Ceci est explicitement indiqué dans la loi qui autorise les GSE, sur les titres eux-mêmes, et dans de nombreuses communications publiques publiées par Fannie Mae.

Ni les certificats ni les paiements du principal et des intérêts sur les certificats ne sont garantis par le gouvernement des États-Unis. Les certificats ne constituent pas une dette ou une obligation des États-Unis ou de l'une de leurs agences ou instruments autres que Fannie Mae.

La perception des garanties gouvernementales a permis à Fannie Mae et Freddie Mac d'économiser des milliards de dollars en coûts d'emprunt. Selon les estimations du Congressional Budget Office et du département du Trésor, le chiffre s'élève à environ 2 milliards de dollars par an. [26]

Il y a une croyance répandue que les titres FNMA sont garantis par une sorte de garantie fédérale implicite, et une majorité d'investisseurs croient que le gouvernement empêcherait un défaut désastreux. Vernon L. Smith, lauréat du prix Nobel d'économie en 2002, a qualifié la FHLMC et la FNMA «d'agences implicitement soutenues par les contribuables». [27] The Economist a fait référence à «la garantie gouvernementale implicite» [28] de FHLMC et de FNMA. Lors d'un témoignage devant le Comité bancaire de la Chambre et du Sénat en 2004, Alan Greenspan a exprimé la conviction que la position financière de Fannie Mae (faible) était le résultat des marchés croyant que le gouvernement américain n'autoriserait jamais Fannie Mae (ou Freddie Mac) à échouer. [29]

La FNMA ne reçoit aucune aide directe du gouvernement fédéral. Cependant, la société et les titres qu'elle émet sont largement considérés comme étant implicitement garantis par le gouvernement américain. En 1996, le Congressional Budget Office écrivait: «Il n'y a pas de crédits fédéraux pour les paiements en espèces ou les subventions de garantie, mais à la place des fonds fédéraux, le gouvernement fournit des avantages considérables aux entreprises, mais ils coûtent cher aux gouvernements et aux contribuables. La prestation représente actuellement 6,5 milliards de dollars par année. " [30] Fannie Mae et Freddie Mac sont autorisées à détenir moins de capital que les institutions financières normales: par exemple, il est autorisé à vendre des titres adossés à des créances hypothécaires avec une moitié de capital suffisant pour les autres institutions financières. Plus précisément, la réglementation de la FDIC Bank Holding Company Act régit la solvabilité des institutions financières. La réglementation exige que les institutions financières normales maintiennent un ratio capital / actif supérieur ou égal à 3%. [31] Les GSE, Fannie Mae et Freddie Mac, sont exemptées de cette exigence de ratio capital / actif et peuvent, et le font souvent, maintenir un ratio capital / actif inférieur à 3%. L'effet de levier supplémentaire permet d'obtenir de meilleurs rendements dans les bons moments, mais met les entreprises à un plus grand risque dans les moments difficiles, comme lors de la crise actuelle des subprimes. La FNMA est également exemptée des taxes nationales et locales. De plus, la FNMA et la FHLMC sont exemptées des exigences de dépôt de la SEC; cependant, les deux GSE déposent volontairement leurs SEC 10-K et 10-Q.

La FNMA est une société financière qui utilise des instruments dérivés pour «couvrir» ses flux de trésorerie. Ses produits dérivés comprennent des swaps de taux d'intérêt et des options de swaps de taux d'intérêt («swaps payables», «swaps reçus-fixes», «swaps de base», «caps et swaptions», «forward start swaps»).

L'écart de durée est un terme financier et comptable pour la différence entre la durée des actifs et des passifs. Il est généralement utilisé par les banques, les fonds de pension ou d'autres institutions financières pour mesurer leur risque en raison des variations du taux d'intérêt.

"La société a déclaré qu'en avril, son écart de durée moyenne s'est élargi à plus 3 mois en avril à partir de zéro en mars." "L'entreprise basée à Washington vise à maintenir son écart de durée entre moins 6 mois et plus de 6. De septembre 2003 à mars, l'écart a duré entre plus et moins un mois."

Le 7 septembre 2008, James B. Lockhart III, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), a annoncé, conformément à l'analyse financière, aux évaluations et aux pouvoirs statutaires de la FHFA, Fannie Mae et Freddie Mac sous la tutelle de la FHFA. FHFA a déclaré qu'il n'y a pas de plans pour liquider l'entreprise. [4] [5] L'annonce faisait suite à des rapports deux jours plus tôt que le gouvernement fédéral prévoyait de reprendre Fannie Mae et Freddie Mac et avait rencontré leurs PDG avec un court préavis. [32] [33] [34] Selon le plan annoncé le 7 septembre 2008, le gouvernement fédéral, par l'intermédiaire de l'Agence Fédérale de Financement de Logement, a placé les deux firmes dans la conservation, a renvoyé les directeurs généraux et les conseils d'administration des firmes, et a causé l'émission au Trésor de nouvelles actions privilégiées de premier rang et de bons de souscription d'actions ordinaires représentant 79,9% de chaque GSE. La valeur des actions ordinaires et des actions privilégiées par rapport aux détenteurs d'actions antérieures à la conservation a été considérablement réduite par la suspension des dividendes futurs sur les actions précédemment en circulation, afin de maintenir la valeur de la dette des sociétés et des titres adossés à des hypothèques. [4] [5] [6] [32] [33] [34] [35] L'autorité du Trésor américain pour avancer des fonds dans le but de stabiliser Fannie Mae, ou Freddie Mac est limitée seulement par le montant de la dette qui l'ensemble du gouvernement fédéral est autorisé par la loi à s'engager. La loi du 30 juillet 2008 autorisant l'extension de l'autorité réglementaire sur Fannie Mae et Freddie Mac a augmenté le plafond de la dette nationale à 800 milliards de dollars US, pour un total de 10,7 billions de dollars US en prévision de la possibilité pour le Trésor de banques fédérales de prêts au logement. [36] [37] [38]

À la fin de 2004, Fannie Mae faisait l'objet d'une enquête pour ses pratiques comptables. Le 20 septembre 2004, le Bureau fédéral de contrôle des entreprises en matière de logement a publié un rapport [39] alléguant des erreurs comptables généralisées.

Fannie Mae devait dépenser plus de 1 milliard de dollars en 2006 seulement pour compléter sa vérification interne et la rapprocher de la conformité. Le retraitement nécessaire devait coûter 10,8 milliards de dollars, mais a été complété à un coût total de 6,3 milliards de dollars de bénéfices retraités, tel que listé dans le rapport annuel de Fannie Mae sur formulaire 10-K.

Les préoccupations concernant les pratiques commerciales et comptables chez Fannie Mae sont antérieures au scandale lui-même. Le 15 juin 2000, le sous-comité des services bancaires de la Chambre des marchés des capitaux, des valeurs mobilières et des entreprises parrainées par le gouvernement a tenu des audiences sur Fannie Mae. [40]

Le 18 décembre 2006, les autorités réglementaires américaines ont déposé 101 poursuites civiles contre le directeur général Franklin Raines; chef des finances J. Timothy Howard; et l'ancienne contrôleuse Leanne G. Spencer. Les trois sont accusés de manipuler les gains de Fannie Mae pour maximiser leurs bonus. La poursuite visait à recouvrer plus de 115 millions de dollars en primes, accumulées collectivement par le trio de 1998 à 2004, et environ 100 millions de dollars en pénalités pour leur implication dans le scandale comptable.

En juin 2008, le Wall Street Journal signalait que deux anciens PDG de Fannie Mae, James A. Johnson et Franklin Raines avaient reçu des prêts inférieurs à ceux du marché de Countrywide Financial. Fannie Mae était le plus gros acheteur des hypothèques de Countrywide. [41]

Fannie Mae et Freddie Mac ont apporté leur contribution aux législateurs qui siègent actuellement à des comités qui réglementent principalement leur industrie: le comité des services financiers de la Chambre; le Sénat bancaire, logement & Commission des affaires urbaines; ou le Comité des finances du Sénat. [citation requise] Les autres ont des sièges sur les puissantes appropriations ou façons & Les comités moyens, sont des membres de la direction du congrès ou se sont présentés à la présidence. [citation requise]

  • Michael Williams (2009-)
  • Herbert M. Allison (2008-2009)
  • Daniel Mudd (2005-2008)
  • Franklin Raines (1999-2004)
  • James A. Johnson (1991-1998)
  • David Maxwell (1981 [42] -1991)
  • Allan O. Hunter (1970-1981) [43]

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État appartenant au gouvernement du Canada. La Société a été fondée après la Seconde Guerre mondiale pour fournir des logements aux soldats de retour. Plus tard, il a construit et / ou financé des projets de rénovation urbaine dans les villes canadiennes. Aujourd'hui, sa fonction principale consiste à fournir une assurance hypothécaire de prêts hypothécaires résidentiels aux acheteurs de maisons au Canada. Cette assurance protège les prêteurs hypothécaires contre les défauts de paiement hypothécaire de moins de 20%. Depuis 1954, un acheteur canadien sur trois a été contraint d'utiliser l'assurance.

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le Federal National Mortgage Association (FNMA) (OTCBB: FNMA), communément appelé Fannie Mae, a été créé en tant que société appartenant à un actionnaire et agréée par le Congrès en 1968 en tant qu'entreprise parrainée par le gouvernement (GSE), mais fondée en 1938 pendant la Grande Dépression. L'objectif de la société est d'élargir le marché hypothécaire secondaire en titrisant les hypothèques sous forme de titres adossés à des hypothèques [3], permettant aux prêteurs de réinvestir leurs actifs dans davantage de prêts et augmentant ainsi le nombre de prêteurs sur le marché hypothécaire. sur les armuriers. [4]

La Federal National Mortgage Association, connue sous le nom de Fannie Mae, a été créée en 1938 après la Grande Dépression pour créer un marché hypothécaire secondaire liquide et ainsi libérer les prêteurs pour obtenir plus de prêts, principalement en achetant des hypothèques assurées par la Federal Housing Administration (FHA). [5] En 1968 Fannie Mae a été convertie en corporation privée possédée par des actionnaires afin de retirer son activité du bilan annuel du budget fédéral. [6] Fannie Mae a été divisée en l'actuelle Fannie Mae et la Government National Mortgage Association (GNMA), connue sous le nom de Ginnie Mae, pour soutenir les hypothèques FHA-assurés ainsi que Veterans Administration (VA) et Farmers Home Administration (FmHA) hypothèques assurées, avec la pleine foi et le crédit du gouvernement des États-Unis. [7] En 1970, le gouvernement fédéral autorisa Fannie Mae à acheter des hypothèques privées, c'est-à-dire non couvertes par la FHA, la VA ou la FmHA, et créa la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), connue sous le nom de Freddie Mac. avec Fannie Mae et ainsi faciliter un marché hypothécaire secondaire plus robuste et efficace. [ 7 ]

En 1977, l'administration Carter et le Congrès des États-Unis ont adopté et signé la Community Reinvestment Act de 1977, ou CRA. L'ARC a prévu que les banques assurées par le gouvernement fédéral, à titre de contrepartie pour être couvertes par la FDIC, acceptent de «répondre aux besoins de crédit des collectivités dans lesquelles elles opèrent, y compris les quartiers à revenu faible et modéré, conformément aux opérations saines et sécuritaires Essentiellement, l'intention de l'ARC était de mettre fin à la pratique du redlining, où les banques étaient disposées à accepter des dépôts dans certaines régions, mais à refuser de prêter dans ces mêmes collectivités. Cela revient à exiger des banques qu'elles fournissent les mêmes services à tous ceux qui sont également situés et également qualifiés dans les communautés dans lesquelles ils opèrent. Community Reinvestment Act de 1977 ("CRA"), 12 États-Unis § 2901.

La Loi exige que tous les prêts soient assortis de «pratiques de prêt saines et sûres» et n'exige pas un abaissement des normes de souscription pour les prêts communautaires. Les organismes de réglementation de l'ARC sont les quatre organismes fédéraux de réglementation des banques, la FDIC, la Federal Reserve Bank, le Bureau du contrôleur des devises et le Bureau de la surveillance des friperies. La Loi obligeait les banques participantes à tenir des registres et à les soumettre à des examens périodiques de l'ARC. Cet examen aboutit à une notation de la performance de la banque ou de l'épargne, qui doit ensuite être divulguée au public. Le mécanisme d'application est extrêmement léger pour une loi fédérale. Fondamentalement, si une institution ne parvient pas à maintenir une notation satisfaisante, cette notation est prise en considération lorsque les autorités de régulation examinent les demandes de nouvelles facilités de dépôt ou de fusions. La loi ne prévoit pas de sanctions administratives, telles que des amendes et des ordonnances de cesser et de s'abstenir, ou accorde le pouvoir au ministère de la Justice des États-Unis d'intenter des poursuites en vertu de la Loi. Community Reinvestment Act de 1977 ("CRA"), 12 États-Unis § 2901.

En 1981, Fannie Mae émet son premier emprunt hypothécaire et l'appelle un Sécurité hypothécaire. [8] Ginnie Mae avait garanti la sécurité de premier prêt hypothécaire d'un prêteur approuvé en 1968 [9] et en 1971 Freddie Mac a publié son premier emprunt hypothécaire, appelé un certificat de participation, composé principalement d'hypothèques privées. [9]

En 1999, Fannie Mae subit des pressions de l'administration Clinton pour étendre les prêts hypothécaires aux emprunteurs à revenu faible et modéré en augmentant les ratios de leurs portefeuilles de prêts dans les quartiers déshérités du centre-ville de l'ARC de 1977. [10] En effet, les institutions du marché hypothécaire primaire ont pressé Fannie Mae d'alléger les exigences de crédit sur les hypothèques qu'elle était disposée à acheter, leur permettant d'accorder des prêts aux emprunteurs subprime à des taux d'intérêt plus élevés que les prêts conventionnels. Les actionnaires ont également fait pression sur Fannie Mae pour maintenir ses profits records. [ dix ]

En 2000, à la suite d'une réévaluation du marché du logement par HUD, des règles de prêt anti-prédateurs ont été mises en place qui interdisaient d'attribuer des prêts risqués et coûteux à des objectifs de logement abordable. En 2004, ces règles ont été abandonnées et les prêts à risque élevé ont de nouveau été pris en compte dans les objectifs de logement abordable. [11]

L'intention était que l'application par Fannie Mae des normes de souscription qu'ils maintenaient pour les prêts hypothécaires normaux conformes fournirait également des moyens sûrs et stables de prêter aux acheteurs qui n'avaient pas de crédit préférentiel. Comme Daniel Mudd, alors président et PDG de Fannie Mae, a témoigné en 2007, les exigences de souscription de l'agence ont poussé les affaires dans les bras de l'industrie hypothécaire privée qui commercialisait des produits agressifs sans tenir compte des conséquences futures: «Nous établissons également des normes de souscription conservatrices Nous nous efforçons de faire en sorte que les acheteurs aient les moyens de rembourser leurs prêts à long terme.Nous avons cherché à adapter les normes que nous appliquons au marché des subprimes à nos partenaires de l'industrie afin d'étendre nos services aux familles mal desservies.

"Malheureusement, les prêts sécurisés de qualité Fannie Mae sur le marché des subprimes ne sont pas devenus la norme, et le marché du crédit s'est éloigné de nous, offrant aux emprunteurs une gamme de prêts qui incluaient des taux, des intérêts, des amortissements négatifs et des options de paiement. Au début de 2005, nous avons commencé à sonder nos inquiétudes au sujet de ces prêts «à risques pondérés», par exemple, Tom Lund, le chef de notre secteur des prêts hypothécaires unifamiliaux, a déclaré publiquement: En ce moment, nous ne nous sentons pas à l'aise lorsque nous examinons ce marché: davantage d'acheteurs sont placés dans des programmes qui comportent plus de risques. Ces produits sont destinés à des acheteurs plus sophistiqués. Est-il logique que les emprunteurs prennent des risques dont ils ne sont peut-être pas conscients? Allons-nous les mettre en échec? En conséquence, nous avons abandonné des parts de marché significatives à nos concurrents. "[12]

En 1999, Le New York Times Fannie Mae prend beaucoup plus de risques, ce qui ne devrait pas poser de difficultés pendant la période économique, mais la société subventionnée par le gouvernement pourrait connaître des difficultés en période de ralentissement économique, ce qui a incité un gouvernement à prendre des mesures de sauvetage. similaire à celle de l'industrie de l'épargne et des prêts dans les années 1980. " [13] Alex Berenson de Le New York Times rapporté en 2003 que le risque de Fannie Mae est beaucoup plus grand que ce qui est généralement tenu. [14] Nassim Taleb a écrit en Le cygne noir: "L'institution parrainée par le gouvernement Fannie Mae, quand je regarde ses risques, semble être assise sur un baril de dynamite, vulnérable au moindre hoquet, mais ne vous inquiétez pas: leur équipe de scientifiques estime que ces événements sont" improbables ". . [15]

Le 10 septembre 2003, l'administration Bush a recommandé la révision réglementaire la plus importante dans le secteur du financement du logement depuis la crise de l'épargne et des prêts. Selon le plan, une nouvelle agence serait créée au sein du département du Trésor pour assurer la supervision de Fannie Mae. La nouvelle agence aurait l'autorité, qui appartient maintenant au Congrès, de fixer des exigences de réserves de capital pour l'entreprise et de déterminer si la société gère adéquatement les risques de ses portefeuilles. Le New York Times rapporté que le plan est une reconnaissance par l'administration que la surveillance de Fannie Mae et Freddie Mac est brisée. Le Times a également fait état d'une opposition démocratique au plan de Bush: "Ces deux entités - Fannie Mae et Freddie Mac - ne sont confrontées à aucune crise financière", a déclaré le représentant Barney Frank du Massachusetts, démocrate au Financial Services Committee. "Plus les gens exagèrent ces problèmes, plus il y a de pression sur ces entreprises, moins nous verrons en termes de logements abordables." [16] Le Congrès, contrôlé par les républicains pendant cette période, n'a présenté aucune législation visant à mettre en vigueur cette proposition jusqu'à ce que le Loi de 2005 sur la réforme de la réglementation des entreprises de logement, qui n'est pas sorti du comité au Sénat. [17]

Le 26 janvier 2005, le Loi de 2005 sur la réforme de la réglementation des entreprises de logement (S.190) a été introduit au Sénat par le sénateur Chuck Hagel. [18] La législation sénatoriale visait à réformer la structure réglementaire existante du GSE à la lumière des récents problèmes comptables et des actions de gestion douteuses qui ont conduit à des retraits considérables des revenus par les GSE. Après avoir été signalé favorablement par le Comité sénatorial des banques, du logement et des affaires urbaines en juillet 2005, le projet de loi n'a jamais été examiné par le Sénat au complet. [19] La décision du sénateur John McCain de devenir un coparrainant de la S.190 presque un an plus tard en 2006 était la dernière mesure prise concernant le projet de loi du sénateur Hagel en dépit des développements depuis la liquidation du comité sénatorial. Le sénateur McCain a souligné que l'autorité de régulation de Fannie Mae a rapporté que les bénéfices étaient des «illusions délibérément et systématiquement créées par la haute direction de l'entreprise» dans sa déclaration au sol pour soutenir la S.190. [20] [21]

Dans le même temps, la Chambre a également introduit une législation similaire, la Loi fédérale de réforme du financement du logement de 2005 (H.R. 1461), au printemps 2005. Le comité des services financiers de la Chambre avait élaboré des changements et produit un rapport de comité d'ici juillet 2005 à la législation. Il a été adopté par la Chambre en octobre malgré la déclaration de politique du président Bush opposée à la version de la Chambre. [22] La législation a rencontré l'opposition des démocrates et des républicains à ce moment-là et le Sénat n'a jamais repris la version adoptée par la Chambre pour examen après cela. [23]

Changement de structure de propriété 7 septembre 2008

Le 7 septembre 2008, James Lockhart, directeur de l'Agence Fédérale de Financement du Logement (FHFA), a annoncé que Fannie Mae et Freddie Mac étaient placées en conservatisme de la FHFA. L'action est «l'une des interventions gouvernementales les plus radicales sur les marchés financiers privés depuis des décennies». [24] [25] [26] À partir de 2008 # 1; mise à jour], Fannie Mae et la Société fédérale d'hypothèques résidentielles (Freddie Mac) détenaient ou garantissaient environ la moitié ou 56,8% du marché hypothécaire américain de 12 billions de dollars. [27]

, NW à Washington, DC]] Fannie Mae achète des prêts auprès de vendeurs hypothécaires agréés, soit en espèces soit en échange d'un titre adossé à des créances hypothécaires qui comprend ces prêts et qui, moyennant des frais, est assorti de la garantie de Fannie Mae . Le vendeur de l'hypothèque peut détenir ce titre ou le vendre. Fannie Mae peut également titriser les prêts hypothécaires de son propre portefeuille de prêts et vendre le titre adossé à des créances hypothécaires aux investisseurs du marché hypothécaire secondaire, toujours avec la garantie que les paiements du principal et des intérêts seront communiqués à l'investisseur. En achetant les hypothèques, Fannie Mae et Freddie Mac fournissent aux banques et autres institutions financières de l'argent frais pour faire de nouveaux prêts. Cela donne flexibilité et liquidité aux marchés du logement et du crédit aux États-Unis. [28] #1;vérification nécessaire# 3;

Pour que Fannie Mae fournisse sa garantie aux titres adossés à des hypothèques qu'elle émet, elle fixe les lignes directrices des prêts qu'elle acceptera d'acheter, appelés prêts "conformes". Les hypothèques qui ne respectent pas les lignes directrices sont dites «non conformes». Fannie Mae a produit un outil de souscription automatisé (AUS) appelé Desktop Underwriter (DU), que les prêteurs peuvent utiliser pour déterminer automatiquement si un prêt est conforme; Fannie Mae a suivi ce programme en 2004 avec Custom DU, qui permet aux prêteurs d'établir des règles de souscription personnalisées pour gérer également les prêts non conformes. [29] Le marché secondaire des prêts non conformes comprend les prêts jumbo, qui sont des hypothèques plus importantes que l'hypothèque maximale que Fannie Mae et Freddie Mac achèteront. Au début de 2008, la décision a été prise de permettre aux titres adossés à des créances hypothécaires admissibles (à déterminer) d'être admissibles jusqu'à 10% d'hypothèques «jumbo». #1;citation requise# 3;

La crise hypothécaire à partir de fin 2007

Suite à leur mission d'atteindre les objectifs du logement fédéral, les GSE tels que Fannie Mae, Freddie Mac et les Federal Home Loan Banks (FHLBanks) se sont efforcés d'améliorer la propriété des familles à faible et moyen revenu, des zones mal desservies et généralement par des méthodes spéciales et abordables telles que «la possibilité d'obtenir une hypothèque à taux fixe de 30 ans avec un versement initial modeste et la disponibilité continue de crédits hypothécaires dans un large éventail de conditions économiques». (HUD 2002 Annual Housing Activities Report) Puis en 2007, la crise des subprimes a commencé. Un nombre croissant d'emprunteurs, souvent avec un mauvais crédit qui n'ont pas été en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire - en particulier avec des hypothèques à taux variable (ARM), ont provoqué une augmentation abrupte des saisies immobilières. En conséquence, les prix des maisons ont baissé en raison de l'augmentation des saisies dans le stock déjà important de maisons et des normes de prêt plus strictes qui ont rendu de plus en plus difficile pour les emprunteurs d'obtenir des prêts hypothécaires. Cette dépréciation des prix des maisons a conduit à des pertes croissantes pour les GSE, qui soutiennent la majorité des hypothèques américaines. En juillet 2008, le gouvernement a tenté de calmer les craintes du marché en réitérant son point de vue selon lequel «Fannie Mae et Freddie Mac jouent un rôle central dans le système de financement du logement aux États-Unis». Le Département du Trésor et la Réserve fédérale ont pris des mesures pour renforcer la confiance des entreprises, notamment en accordant aux deux sociétés l'accès aux prêts à faible taux d'intérêt (à des taux similaires à ceux des banques commerciales) et en supprimant l'obligation du Trésor de racheter les actions. . Malgré ces efforts, en août 2008, les parts de Fannie Mae et Freddie Mac avaient chuté de plus de 90% par rapport à leur niveau d'un an auparavant.

Une partie du revenu de Fannie Mae est générée par l'écart de taux d'intérêt positif entre le taux payé pour financer l'achat de placements hypothécaires et le rendement qu'elle rapporte sur ces placements hypothécaires conservés. En août 2008, Fannie Mae détenait plus de 700 milliards de dollars de prêts hypothécaires. sur les prêts hypothécaires unifamiliaux détenus dans son portefeuille conservé. Les investisseurs, ou les acheteurs de MBS Fannie Mae, sont disposés à laisser Fannie Mae conserver ces frais en échange de l'acceptation du risque de crédit; c'est-à-dire, la garantie de Fannie Mae que le principal programmé et l'intérêt sur le prêt sous-jacent seront payés même si l'emprunteur est en défaut.

Fannie Mae et Freddie Mac ont une limite sur le prêt maximum garanti. C'est ce qu'on appelle la «limite de prêt conforme». La limite de prêt conforme pour Fannie Mae (avec Freddie Mac) est fixée par le Bureau fédéral de supervision de l'entreprise de logement (OFHEO), l'organisme de réglementation des deux GSE. OFHEO établit annuellement la limite de la taille d'un prêt conforme en fonction des variations d'octobre à octobre du prix moyen des maisons, au-dessus duquel une hypothèque est considérée comme un prêt jumbo non conforme. Les GSE n'achètent que des prêts conformes, pour réintégrer le marché secondaire, réduisant la demande de prêts non conformes. En vertu de la loi de l'offre et de la demande, il est alors plus difficile pour les prêteurs de vendre les prêts, ce qui coûterait plus cher aux consommateurs (typiquement 1/4 à 1/2%). La limite de prêt conforme est de 50 pourcentage plus élevé en Alaska et à Hawaï. Toutefois, en 2008, la demande d'obligations non garanties par les sociétés étant quasi inexistante, les prêts non conformes sont de près de 1% à 1,5% plus élevés que les prêts conformes.

La spéculation que le gouvernement américain renflouerait un Fannie Mae insolvable est une hypothèse qui n'avait jamais été testée jusqu'à récemment, lorsque la crise des subprimes a frappé les États-Unis.

Le 11 juillet 2008, le New York Times a rapporté que les autorités américaines envisageaient un plan pour le gouvernement américain de prendre le contrôle de Fannie Mae et / ou de Freddie Mac si leur situation financière s'aggravait en raison de la crise du logement aux États-Unis. [27] Les représentants du gouvernement ont également déclaré que le gouvernement avait également envisagé d'exiger une garantie gouvernementale explicite au moyen d'une loi de 5 000 milliards de dollars sur les dettes détenues ou garanties par les deux sociétés.

Les actions des sociétés américaines de financement hypothécaire Fannie Mae et Freddie Mac ont plongé le vendredi 11 juillet 2008 et les spéculations du marché ont monté que le gouvernement était prêt à les prendre en charge pour résoudre leurs problèmes de financement.

Les actions ont continué à dégringoler [30] alors que les investisseurs étaient incertains quant à l'adéquation du capital détenu par Fannie Mae. Le secrétaire américain au Trésor, Henry M. Paulson, ainsi que la Maison Blanche se sont mis à l'antenne pour défendre la solidité financière de Fannie Mae. Ces déclarations de l'administration GW Bush en 2008 avaient pour but d'éviter une panique financière totale.

Fannie Mae et plus petit Freddie Mac possèdent ou garantissent près de la moitié de tous les prêts immobiliers aux États-Unis. Ils font face à des pertes potentielles de plusieurs milliards de dollars et pourraient avoir besoin de lever de nouveaux capitaux, potentiellement importants, en raison du ralentissement actuel du marché du logement aux États-Unis.

Les marchés supposent que le contribuable assumera, si nécessaire, le fardeau de toutes ses hypothèques parce qu'elles soutiennent le marché hypothécaire américain dans son ensemble. S'ils devaient s'effondrer, les hypothèques seraient plus difficiles à obtenir et beaucoup plus coûteuses. Le secrétaire américain au Trésor, Henry Paulson, a déclaré que l'objectif principal du gouvernement est de soutenir Fannie Mae et Freddie Mac dans leur forme actuelle. [31]

Fannie Mae ne reçoit aucun financement gouvernemental direct ou de soutien; Les titres Fannie Mae ne comportent aucune garantie du gouvernement d'être remboursé. Ceci est explicitement indiqué dans la loi qui autorise les GSE, sur les titres eux-mêmes, et dans de nombreuses communications publiques publiées par Fannie Mae.

Ni les certificats ni les paiements du principal et des intérêts sur les certificats ne sont garantis par le gouvernement des États-Unis. Les certificats ne constituent pas une dette ou une obligation des États-Unis ou de l'une de leurs agences ou instruments autres que Fannie Mae.

La perception des garanties gouvernementales a permis à Fannie Mae et Freddie Mac d'économiser des milliards de dollars en coûts d'emprunt. Selon les estimations du Congressional Budget Office et du département du Trésor, le chiffre s'élève à environ 2 milliards de dollars par an. [32]

Il y a une croyance répandue que les titres FNMA sont garantis par une sorte de garantie fédérale implicite, et une majorité d'investisseurs croient que le gouvernement empêcherait un défaut désastreux. Vernon L. Smith, lauréat du prix Nobel d'économie en 2002, a qualifié la FHLMC et la FNMA «d'agences implicitement soutenues par les contribuables». [33] The Economist a parlé de «la garantie gouvernementale implicite» [34] de FHLMC et de FNMA. Lors d'un témoignage devant le Comité bancaire de la Chambre et du Sénat en 2004, Alan Greenspan a exprimé la conviction que la position financière de Fannie Mae (faible) était le résultat des marchés croyant que le gouvernement américain n'autoriserait jamais Fannie Mae (ou Freddie Mac) à échouer. [35]

La FNMA ne reçoit aucune aide directe du gouvernement fédéral. Cependant, la société et les titres qu'elle émet sont largement considérés comme étant implicitement garantis par le gouvernement américain. En 1996, le Congressional Budget Office écrivait: «Il n'y a pas de crédits fédéraux pour les paiements en espèces ou les subventions de garantie, mais à la place des fonds fédéraux, le gouvernement fournit des avantages considérables aux entreprises, mais ils coûtent cher aux gouvernements et aux contribuables. La prestation représente actuellement 6,5 milliards de dollars par année. " [36] Fannie Mae et Freddie Mac sont autorisées à détenir moins de capital que les institutions financières normales: par exemple, il est autorisé à vendre des titres adossés à des créances hypothécaires avec une moitié de capital suffisant pour les autres institutions financières. Plus précisément, la réglementation de la FDIC Bank Holding Company Act régit la solvabilité des institutions financières. La réglementation exige que les institutions financières normales maintiennent un ratio capital / actif supérieur ou égal à 3%. [37] Les GSE, Fannie Mae et Freddie Mac, sont exemptées de cette exigence de ratio capital / actif et peuvent, et le font souvent, maintenir un ratio capital / actif inférieur à 3%. L'effet de levier supplémentaire permet d'obtenir de meilleurs rendements dans les bons moments, mais met les entreprises à un plus grand risque dans les moments difficiles, comme lors de la crise actuelle des subprimes. La FNMA est également exemptée des taxes nationales et locales. De plus, la FNMA et la FHLMC sont exemptées des exigences de dépôt de la SEC; cependant, les deux GSE déposent volontairement leurs SEC 10-K et 10-Q.

Les fonds du marché monétaire ont des exigences de diversification, de sorte que pas plus de 5% des actifs peuvent provenir du même émetteur. Autrement dit, un défaut de paiement le plus défavorable ferait chuter un fonds de moins de cinq cents. Cependant, ces règles ne s'appliquent pas à Fannie et Freddie. Il ne serait pas inhabituel de trouver un fonds qui aurait la grande majorité de ses actifs dans la dette de Fannie et Freddie.

La FNMA est une société financière qui utilise des instruments dérivés pour «couvrir» ses flux de trésorerie. Ses produits dérivés comprennent des swaps de taux d'intérêt et des options de swaps de taux d'intérêt («swaps payables», «swaps reçus-fixes», «swaps de base», «caps et swaptions», «forward start swaps»).

L'écart de durée est un terme financier et comptable pour la différence entre la durée des actifs et des passifs. Il est généralement utilisé par les banques, les fonds de pension ou d'autres institutions financières pour mesurer leur risque en raison des variations du taux d'intérêt.

"La société a déclaré qu'en avril, son écart de durée moyenne s'est élargi à plus 3 mois en avril à partir de zéro en mars." "L'entreprise basée à Washington vise à maintenir son écart de durée entre moins 6 mois et plus de 6. De septembre 2003 à mars, l'écart a duré entre plus et moins un mois."

Le 7 septembre 2008, James B. Lockhart III, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA), a annoncé, conformément à l'analyse financière, aux évaluations et aux pouvoirs statutaires de la FHFA, Fannie Mae et Freddie Mac sous la tutelle de la FHFA. FHFA a déclaré qu'il n'y a pas de plans pour liquider l'entreprise. [24] [25] L'annonce faisait suite à des rapports deux jours plus tôt que le gouvernement fédéral prévoyait de prendre le contrôle de Fannie Mae et Freddie Mac et avait rencontré leurs PDG avec un court préavis. [38] [39] [40] Selon le plan annoncé le 7 septembre 2008, le gouvernement fédéral, par l'intermédiaire de l'Agence Fédérale de Financement du Logement, a placé les deux firmes en conservatisme, a licencié les directeurs généraux et les conseils d'administration des firmes l'émission au Trésor de nouvelles actions privilégiées de premier rang et de bons de souscription d'actions ordinaires représentant 79,9% de chaque GSE. La valeur des actions ordinaires et des actions privilégiées par rapport aux détenteurs d'actions antérieures à la conservation a été considérablement réduite par la suspension des dividendes futurs sur les actions précédemment en circulation, afin de maintenir la valeur de la dette des sociétés et des titres adossés à des hypothèques. [24] [25] [26] [38] [39] [40] [41] L'autorité du Trésor américain pour avancer des fonds dans le but de stabiliser Fannie Mae, ou Freddie Mac est limitée seulement par le montant de la dette qui l'ensemble du gouvernement fédéral est autorisé par la loi à s'engager. La loi du 30 juillet 2008 autorisant l'extension de l'autorité réglementaire sur Fannie Mae et Freddie Mac a augmenté le plafond de la dette nationale à 800 milliards de dollars US, pour un total de 10,7 billions de dollars US en prévision de la possibilité pour le Trésor de banques fédérales de prêts au logement. [42] [43] [44]

À la fin de 2004, Fannie Mae faisait l'objet d'une enquête pour ses pratiques comptables. Le 20 septembre 2004, le Bureau fédéral du contrôle des entreprises du logement a publié un rapport [45] alléguant des erreurs comptables généralisées.

Fannie Mae devait dépenser plus de 1 milliard de dollars en 2006 seulement pour compléter sa vérification interne et la rapprocher de la conformité. Le retraitement nécessaire devait coûter 10,8 milliards de dollars, mais a été complété à un coût total de 6,3 milliards de dollars de bénéfices retraités, tel que listé dans le rapport annuel de Fannie Mae sur formulaire 10-K.

Les préoccupations concernant les pratiques commerciales et comptables chez Fannie Mae sont antérieures au scandale lui-même. Le 15 juin 2000, le sous-comité des services bancaires de la Chambre des marchés des capitaux, des valeurs mobilières et des entreprises parrainées par le gouvernement a tenu des audiences sur Fannie Mae. [46]

Le 18 décembre 2006, les autorités réglementaires américaines ont déposé 101 poursuites civiles contre le directeur général Franklin Raines; chef des finances J. Timothy Howard; et l'ancienne contrôleuse Leanne G. Spencer. Les trois sont accusés de manipuler les gains de Fannie Mae pour maximiser leurs bonus. Le procès visait à recouvrer plus de 115 millions de dollars en paiements de primes, accumulés collectivement par le trio de 1&989ndash;2004, et environ 100 millions de dollars de pénalités pour leur implication dans le scandale comptable.

En juin 2008, le Wall Street Journal signalait que deux anciens PDG de Fannie Mae, James A. Johnson et Franklin Raines avaient reçu des prêts inférieurs à ceux du marché de Countrywide Financial. Johnson et Raines avaient tous deux des liens étroits avec le Parti démocrate. Fannie Mae était le plus gros acheteur des hypothèques de Countrywide. [47]

Fannie Mae et Freddie Mac ont apporté leur contribution aux législateurs qui siègent actuellement à des comités qui réglementent principalement leur industrie: le comité des services financiers de la Chambre; le Sénat bancaire, logement & Commission des affaires urbaines; ou le Comité des finances du Sénat. #1;citation requise# 3; Les autres ont des sièges sur les puissantes appropriations ou manières & Les comités moyens, sont des membres de la direction du congrès ou se sont présentés à la présidence. Les employés individuels de Fannie Mae et de Freddie Mac ont apporté de nombreuses contributions à Barack Obama en 2008, bien qu'il ait reçu moins d'un tiers de l'argent que John McCain a obtenu de Fannie Mae PACs. [48] ​​[49]

  • Michael Williams (200&9ndash; )
  • Herbert M. Allison (2008-2009)
  • Daniel Mudd (2005-2008)
  • Franklin Raines (1&999ndash;2004)
  • James A. Johnson (1&919ndash;1998)
  • David Maxwell (1981 [50] -1991)
  • Allan O. Hunter (1&709ndash;1981) [51]

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État appartenant au gouvernement du Canada. La Société a été fondée après la Seconde Guerre mondiale pour fournir des logements aux soldats de retour. Plus tard, il a construit et / ou financé des projets de rénovation urbaine dans les villes canadiennes. Aujourd'hui, sa fonction principale consiste à fournir une assurance hypothécaire de prêts hypothécaires résidentiels aux acheteurs de maisons au Canada. Cette assurance protège les prêteurs hypothécaires contre les défauts de paiement hypothécaire de moins de 20%.

Le 16 juin 2010, Fannie Mae et Freddie Mac ont annoncé que leurs actions seraient retirées du NYSE. La Federal Housing Finance Agency a ordonné la radiation de la cote après que les actions de Fannie se soient échangées à moins de 1 dollar par action pendant plus de 30 jours. Leurs actions continueront d'être négociées sur le babillard électronique, tant qu'il y aura un intérêt pour les négociateurs. Les rapports de l'agence financière ont précisé que la radiation n'avait rien à voir avec la performance actuelle ou future de l'entreprise.

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